川商走世界：王健林“决战”IPO（2）

文｜《中国企业家》记者 李艳艳

轻资产“杀手锏”还能奏效吗

最新招股书对珠海万达商管2022年的业绩情况、财务数据进行了更新，同时重新阐明了上市新规，但原有Pre-IPO投资人名单、投资协议等内容则与第三份招股书无异。

截至2022年12月31日，珠海万达商管管理472个商业广场，在管建筑面积达6560万平方米。2020年、2021年及2022年，其在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.6%。截至2022年12月31日，珠海万达商管有181个储备项目，包括163个独立第三方项目。

轻资产是万达转型的核心模式，也是王健林牵手资本市场的“杀手锏”。

从2015年起，万达商管开始以轻资产模式，管理独立第三方商业广场。经过最近两年较为快速的轻资产扩张，珠海万达商管对母公司万达集团的依赖进一步降低。截至2022年底，珠海万达商管所管理的商业广场中，184个由独立第三方拥有，占在管商业广场总数的39%。

不过，收入结构方面，母公司贡献收入仍超过六成。进入2023年，受上市端、资金端等方面的压力，珠海万达商管外拓步伐有所放缓。此外，珠海万达商管的资产负债率逐年降低，由2020年的95.8%降至2022年的68.4%。

无论历经多少资产腾挪，万达商管这艘巨轮仍然牢牢掌握在王健林手中。据招股书，截至目前，万达商管直接拥有已发行股份总数约69.99%的权益，并通过珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接拥有已发行股份总数约8.84%的权益。

珠海万达商管称，按照截至2022年末的总在管建筑面积和储备项目建筑面积计算，公司是中国最大的商业运营服务商，市场份额为9%。2022年全年，公司实现营业收入271.2亿元，同比增长15.50%，净利润增长114.52%至75.34亿元。

对比商管领域的龙头企业，万达商管的出租率表现出色。2022年，华润置地商业中心出租率为96.2%，龙湖集团商场整体出租率为93.9%，新城控股吾悦广场的出租率为95.13%。同期，万达商管以98%的出租率高于同行。

就在珠海万达商管重新递表的同一天，6月28日，万达商管此前申请发行的60亿元公司债注册程序被中止。去年12月27日，万达商管拟发行的这笔公司债项目状态更新为“已反馈”。当时计划发行项目品种为小公募，拟分期发行，期限不超过5年。

谈及中止原因，中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，万达商管此次终止发行的小公募债，或不排除市况未达公司预期，而主动放弃发行。短期内对公司流动性不会有明显影响，同时也不排除未来在具备条件的情况下重新提交发债申请。

“此次中止发债注册的是大连万达商管，而非正处于IPO进程中的珠海万达商管，也不会对珠海万达商管上市有直接影响。”柏文喜称。截至发稿，万达方面未对此次境内债中止发行以及港股继续IPO发表公开评论。

过去三年，行业经历了史无前例的调整，众多房企出险。相比而言，“万达的情况好很多了，（只是）房企的融资环境还是不太友好。”前述房企高管称。一位券商人士推断，如果最后没有合规问题，这次递表通过概率将会很大。“因为监管（层面）也不想总卡着它。”

此前，万达集团已与境外债权人约定，将珠海万达商管的上市日期推迟至今年11月30日。随着珠海万达重新递表，王健林的赴港之旅也将再度延续。完成证监会要求其补充的发行上市备案补充材料，将是珠海万达商管上市前的关键一步。

这次，他能如愿敲开港交所大门吗？

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